Übergang nutzen und lasten nebenkostenabrechnung

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Einer der wichtigsten Bestandteile eines Immobilienkaufvertrages ist die Regelung des Besitzübergangs, also der Übergang von Nutzungen Eigennutzung oder Erhalt der Miete und Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten Grundsteuer, Hausgeldumlage bei einer Eigentumswohnung, Verbrauchskosten, etc.

Dies versetzt den Käufer bei nicht rechtzeitiger Räumung in der Lage, aus der notariellen Urkunde sofort die Räumungsvollstreckung zu betreiben. Zur Klarstellung: von dem Besitzübergang ist Eigentumsübergang zu unterscheiden.

Kommt nämlich die Eigentumsumschreibung aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat, nicht zu Stande, zum Beispiel weil nicht in der Lage ist, alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen des Grundstücks zur Löschung zu bringen, so können Verkäufer auf die Immobilie gemachte Verwendungen, insbesondere Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten umsonst gewesen sein.

Je nachdem, kann dies mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Letzterer vollzieht sich erst mit der Umschreibung der Immobilie im Grundbuch auf dem Käufer als neuen Eigentümer. Diese Maßnahme wirft vielen Bereichen Fragen auf und macht umfassende und rechtzeitige Beratung notwendig.

Dies kann unter anderem erst dann erfolgen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, wonach der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. von 7 % auf 5 % abgesenkt. Wenn, was nicht selten ist, der Käufer schon vor der Kaufpreiszahlung solche Arbeiten vornehmen möchte, sollten deren Art und Umfang in der notariellen Kaufvertragsurkunde niedergelegt und zudem klar geregelt werden, was im Falle des Scheiterns des Vertrages gelten soll.

Dies vollzieht sich ohne Mitwirkung des Notars unmittelbar zwischen den Parteien.

Grundstückskauf: Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Verkehrssicherungspflicht

Die Regierungskoalition hat im Rahmen ihres Konjunktur- und Krisenbewältigungspakets den Umsatzsteuersatz vom bis von 19 % auf 16 % bzw. Will der Käufer von vornherein erst dann den Kaufpreis zahlen, wenn die Räumung des Objekts überhaupt erfolgt ist, kann dies zur Fälligkeitsvoraussetzung erhoben werden.

Da das Gesetz vorgibt, dass die Nebenkostenabrechnung erst nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes von zwölf Monaten erfolgen darf und erst dann der Anspruch des Mieters auf die Nebenkostenabrechnung entsteht, ist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung der neue Vermieter verpflichtet.

Einer besonderen Regelung bedarf es auch dann, wenn das Kaufobjekt vom Verkäufer noch selbst bewohnt wird oder fremdvermietet ist. Im ersten Fall sollte zum Schutz des Käufers vereinbart werden, dass der Verkäufer zum vereinbarten Übergabetermin das Objekt räumt und sich gleichzeitig wegen dieses Räumungsanspruchs in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.

Der Notar muss bei Beurkundung darauf hinweisen, dass eine Besitzverschaffung vor Kaufpreiszahlung mit erheblichen Risiken für den Verkäufer verbunden ist. Aber auch für einen redlichen Käufer bestehen Gefahren. Der von den Kaufvertragsparteien geschlossene Kaufvertrag enthielt keine der Bestimmungen, wie sie beispielsweise in Notarhandbüchern für die Fälle des Verkaufs eines Mietshauses mit einem Besitzübergang innerhalb eines laufenden Abrechnungsjahres vorgeschlagen.

Gegebenenfalls ist der Verkäufer nur bereit, dem Käufer umfassende Arbeiten vor Kaufpreiszahlung zu gestatten, wenn dieser eine Bürgschaft zur Abdeckung etwaiger von ihm verursachter Schäden vorliegt oder vor eigentlicher Kaufpreisfälligkeit einen Teil des Kaufpreises zahlt, der einen solchen Schaden abdeckt.

Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte im laufenden Kalenderjahr. Käufer in dem Objekt sitzen und kann ihn dort nicht zu einfach und vor allem nicht so schnell wieder vor die Tür setzen, wenn sich dieser weigert. Schlimmstenfalls muss der Verkäufer bei Streitigkeiten den Käufer herausklagen.